¿Cuál me interesa?¿Y al banco?

Contestaremos rápidamente a las cuestiones planteadas; al banco siempre le interesa que la garantía sea hipotecaria y ¿a nosotros? depende.

A lo largo del presente artículo explicaremos las diferencias entre la garantía personal e hipotecaria. Además, daremos las pautas para saber la opción que más nos interesa y ver los factores que nos permitan encontrar las Hipotecas más baratas.

En el negocio de la financiación desde el punto de vista de los inversores (bancos, prestamistas) hay una parte del negocio que es la sencilla “conceder préstamos”; la razón es clara siempre hay demanda. Pero hay un reverso muy complicado, el cobro de los intereses y del capital prestado puede convertirse en algunos casos en una misión de titán.

Garantía personal

La garantía personal esta formado por todos nuestros
activos (bienes y derechos) presentes y futuros. En el hipotético caso de
impago, estos bienes podrán ser embargados (con limitaciones) para cubrir la
deuda.

Parece que si el deudor tiene bienes suficientes al vencimiento de la deuda se cobrará, pero esta afirmación es falsa. Puede ocurrir que el solicitante del préstamo hubiera firmado diferentes operaciones de financiación con diversas empresas, y al vencimiento no disponga de suficientes bienes para pagar a todos, en tal caso el prestamista más rápido será el que logrará recuperar su inversión (en su totalidad o en parte).

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Garantía hipotecaria


Para evitar la incertidumbre del cobro se hacen las operaciones con garantía hipotecaria. Con la garantía hipotecaria el bien es propiedad de la persona que ha solicitado el préstamo (o su avalista), pero no puede transmitir el bien a un tercero sin el permiso del inversor. Además este último en caso de impago se reserva el bien en el caso que diversos deudores reclamaran sus derechos. 

Vemos pues que la garantía hipotecaria supone la práctica certeza del buen fin de la operación, pero todavía quedan dos detalles: ¿qué ocurre si el bien se deteriora o desaparece? y ¿si el precio del bien en el mercado disminuye?

Para ambos casos la garantía hipotecaria podría no cubrir los ingresos esperados en caso de impagos. En salvaguarda del primer caso se obliga a los clientes a contratar un seguro siendo el beneficiario el inversor. El segundo caso es más complejo solo puede prevenirse concediendo un porcentaje menor a la estimación del valor de mercado. Por ese temor los préstamos a la adquisición de viviendo solo conceden el 80% sobre el menor precio el de escritura o el de valoración.

Concluyendo acerca de las garantías digamos que la hipotecaria es una ampliación de la personal en la que el prestamista reserva un bien para sí, pero además en caso de no cubrir la deuda en un impago puede actuar contra los otros bienes y derechos del cliente (garantía personal). Así en España la famosa dación en pago no existe (entregar las llaves del piso y olvidarse de la deuda).

Ventajas y desventajas del préstamo
hipotecario vs el personal

Como cliente debemos analizar las ventajas y
desventajas de cada tipo de préstamo. Los préstamos hipotecarios se reservan
para  importes grandes y periodos amplios.
Dichos préstamos tradicionalmente se utilizan para la adquisición de las
viviendas. Los préstamos hipotecarios gozan de las ventajas: temporalmente
superan los 10 años y sus  tipos de intereses son más reducidos que
los préstamos al consumo; pero como inconvenientes: su formalización tiene unos
mayores costes, y la garantía es el bien hipotecado y la personal de los
prestatarios y avalistas.

 Las ventajas
del préstamo personal son:

  • Disponemos libremente de nuestros bienes (podemos venderlos),
  • Los costes de constitución son muchísimo más reducidos.

Las desventajas del préstamo personal son:

  • Periodo de devolución más reducido,
  • Importes a financiar más pequeños,
  • Tipo de interés superior.

Las ventajas del préstamo hipotecario son:

  • Periodo de devolución superior a los 30 años,
  • Tipo de interés menor,
  • Importes a financiar grandes.

Las desventajas del préstamo hipotecario son:

  • Altos cotes de constitución,
  • Costes de registro.
  • Reserva del bien (no se puede vender sin autorización).

 La financiera procurará ofertar el préstamo hipotecario frente al personal y de hecho para los de importes elevados y tiempo superior a los 10 años no ofrecerá la opción personal.

Como clientes a primeras el personal

Haciendo un estudio matemático de ambas operaciones,
un préstamo personal versus uno hipotecario con un mismo importe y tiempo,
siempre resultará más interesante económicamente el personal.

Un menor coste unido a la posibilidad de disponer libremente
de nuestros bienes nos da como conclusión que debemos solicitar el préstamo
personal; pero tendremos que tener clara: nuestra capacidad de reembolso,
nuestra garantía personal, el monto del importe y que la duración sea inferior
a los 10 años.

A segundas el hipotecario

Si incumplimos (al menos uno) de los requisitos anteriores nuestro financiamiento deberá de manera obligada pasar por la firma hipotecaria. 

Al tratarse de mayores costes y tiempos de permanencia la elección del banco es una decisión muy importante. El trabajo de selección de la entidad será un tiempo muy bien empleado. Factores a tener en cuenta serán: tipo de interés inicial, referencia hipotecaria y diferencial, periodo de carencia, coste de apertura, tipo de amortización anticipada, tipo de mora, costes de impago.

Unidos a los factores económicos enunciados en el párrafo anterior existen otros no menos importantes: obligaciones cruzadas (domiciliar nómina, domiciliaciones, …), red de oficinas, calidad de la banca electrónica, etc.

En resumen la mejor opción siempre es conseguir financiación con garantía personal y si nos exigen la hipotecaria analizar en profundidad las ofertas del mercado pudiendo hacer uso del Comparador de hipotecas.

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