Concesión de préstamos: aspectos económicos y jurídicos, aprobación y modificaciones

Introducción

 

La Cuenta de Crédito es un contrato de carácter mercantil, en virtud del cual se concede un límite de disponibilidad de crédito, en función de la garantía y según unas condiciones determinadas. La característica diferencial de esta forma de crédito es la facultad que se concede al cliente de efectuar los reintegros e ingresos que considere oportunos, siempre que no sobrepase el límite estipulado.

Se conceden particularmente a las pequeñas y medianas empresas y a los profesionales, para que dispongan de un fondo de maniobra para financiar necesidades de tesorería.

Es un producto que puede traer complicaciones en su devolución, ya que al no exigirse ningún pago de forma periódica después puede representar un desembolso excesivo para el deudor; por eso es muy importante la determinación correcta del límite y el seguimiento permanente que se ha de hacer sobre la evolución del socio deudor para evitar que se convierta en una financiación permanente.

Respecto a la tipología de los índices de referencia señalar lo siguiente:

 

Tipo fijo

 

Siempre se paga la misma cantidad durante la vida del préstamo, en las cuotas de los sucesivos vencimientos se liquidan capital e intereses.

 

Tipo variable (con pago variable)

 

La operación se inicia a un tipo de interés fijo durante un periodo de tiempo determinado y varia en función de unos índices de referencia a partir de esa fecha, más un margen determinado. Las revisiones se realizan normalmente cada año.

Tipo mixto

 

El tipo de interés es fijo durante un largo periodo de tiempo, normalmente cuatro o cinco años y después es variable. Sí que se conoce con certeza la duración de la operación.

 

Tipo variable (con pago fijo)

 

Conocemos la cantidad a pagar en cada recibo, pero no conocemos la duración de la operación. La duración dependerá de la evolución de los tipos de interés, es decir, el índice de referencia pactado.

Los índices de referencia para préstamos a interés variable, recomendados por el Banco de España, son los siguientes: (http://www.bde.es/infoest/a1801.pdf)

Tipo medio de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades financieras (IRPH entidades). Tipo medio de préstamos hipotecarios de bancos (IRPH bancos). Tipo medio de préstamos hipotecarios de Cajas de Ahorro (IRPH cajas). Índice publicado pon la Confederación de Cajas de Ahorros (CECA). Rendimiento interno de la deuda pública del Estado de dos a seis años. Tipo medio de los depósitos interbancarios a un año (EURIBOR a un año).

PRÉSTAMO VERSUS CRÉDITO

Préstamo Crédito
Se dispone del total del importe. – Existen disposiciones parciales
 – Amortiza, reduce para siempre.  – Pueden hacerse ingresos y volver a disponerse estas cantidades.
– No existe excedido. – El excedido se da al superar el límite.
 – No existe el no dispuesto – Puede cobrarse por el importe que tenga hasta el límite
 – Los recibos siempre tienen intereses y pueden tener amortización. El último recibo siempre tiene amortizado. – La liquidación sólo cobra interés, en el cierre de la cuenta esta debe quedarse a cero.
. – La mora entra en los recibos inmediatamente de haber un impago.  – La mora se da cuando el saldo es deudor y el crédito está vencido.
– Destino: – Activos Fijos: Tierra, Maquinaria, …  – Destino: – Circulante: Gatos de siembra, abonado, jornales ….

El préstamo deberá financiar:

a) Fuertes inversiones: Maquinaria agrícola, Tierra, …..
b) Sobreendeudamientos ( Huid de este tipo de clientes).

El crédito debe financiar:

a) Cosechas, procesos, tesorería ……
b) El socio final debe usar la cuenta de crédito como su “libreta de ahorro” ingresando siempre que pueda. ( Podemos retribuir su ingreso) y fidelizamos al cliente con la Cooperativa.

Una ventaja que tiene la cooperativa concediendo préstamos (recibos mensuales, trimestrales, semestrales) es que la recuperación de importes (intereses y amortizado) es inmediata. De tal modo que si hay impagos el grueso del importe se habrá cobrado. Por el contrario en el crédito estamos dando un año entero sin un solo ingreso y pueda ser complicado para el socio retornar todo el importe y nos encontremos ante refinanciaciones. En el mal caso que no tengamos que refinanciar, convertir la deuda en préstamo es la mejor opción. Así iremos cobrando regularmente o realizar las medidas correctoras necesarias.

Admisión de solicitudes

Los préstamos hipotecarios, debido a su destino, suelen ser de cantidades muy elevadas y para largos plazos, por lo que debemos ser capaces de adaptarnos en los pagos a realizar y en el plazo de la operación a la capacidad de generar recursos de nuestros clientes.

Antes de entregar los impresos de solicitud a los interesados, se deberá realizar un planteamiento estimativo previo, tanto para determinar si la modalidad es viable, como para no fundamentar falsas expectativas.

Los solicitantes de un préstamo hipotecario serán personas que consten como titulares de las fincas en el Registro de la Propiedad, o personas debidamente autorizadas por ellos. Cuando la finalidad hipotecaria sea financiar la compra a terceros, las solicitudes de préstamo han de ser formuladas y suscritas por los futuros compradores, ya que la titularidad de la escritura de hipoteca a otorgar irá a su nombre.

Cuando la propiedad figura inscrita a favor de más de un propietario, el préstamo deberá estar solicitado y formalizado conjuntamente por todos ellos o por uno con el previo consentimiento por escrito del resto.

A la hora de vender el producto, debemos saber transmitir al cliente el coste total de la operación y las condiciones globales que se están firmando, ya que muchas veces el cliente se fija únicamente en el tipo de interés de partida y no tiene en cuenta el resto.

En este tipo de operaciones, tienen mucha importancia las comisiones, las revisiones de tipo de interés y la obligatoriedad de contratar otros productos en la entidad (seguros de vida, domiciliaciones de nómina, planes de pensiones, etc.), lo cual hace encarecer la operación de forma significativa y por tanto debe ser un argumento fundamental que la sección de crédito debe de explotar porque, en general, tienen mejores condiciones que la competencia.

Los préstamos hipotecarios siguen un procedimiento concreto regulado por ley, que en resumen es el siguiente:

Es necesario entregar al cliente las condiciones financieras en el documento de solicitud. Una vez se empieza a tramitar la operación, se incurren en unos gastos necesarios para estudiar la operación y que consecuentemente irán a cargo del solicitante en el caso de que la operación se formalice, se trata de la tasación del bien y de información registral. En caso de aprobación, se entregará una oferta vinculante y cuyas condiciones la sección de crédito está obligada a mantener durante diez días. La escritura estará en la notaría tres días antes de su firma por si el cliente quiere revisarla. La escritura debe de inscribirse en el Registro Mercantil para tener validez.

Documentación a presentar por los solicitantes

El interesado deberá suscribir la solicitud de operación y aportará los siguientes documentos:

para: Personas físicas

N.I.F
Justificante de ingresos (nómina, liquidación de cosecha, etc.)
Declaración de la renta y del patrimonio del último ejercicio
Informe de gerencia y última liquidación cosecha

para: Personas jurídicas

N.I.F.
Balance y cuenta de explotación de los últimos tres años
Cuentas anuales del último ejercicio
Primera copia inscrita de la escritura de constitución
Primera copia inscrita de apoderamiento y nombramiento de cargos
Impuesto sobre sociedades del último ejercicio
Ultima declaración anual de operaciones, retenciones de IRPF e IVA
Tres últimas liquidaciones mensuales a la Seguridad Social
Informe de gerencia y última liquidación cosecha.

Documentación a obtener por la Sección de Crédito.

La Sección de crédito, como oficina gestora, se encargará de obtener:

* Datos de la finca en el Registro de la Propiedad
Sirve para conocer la titularidad registral de la finca, así como su descripción y cargas. Este documento se obtendrá del Registro de la Propiedad donde figure inscrita la finca y no podrá suplirse por certificaciones catastrales. La validez de estas notas registrales es de un mes desde su obtención.

* Datos del Registro Mercantil
Cuando intervienen sociedades mercantiles en la operación , habrá de solicitarse la correspondiente nota del Registro Mercantil con el fin de verificar la vigencia de la inscripción, el objeto social y los poderes de los representantes. La validez de estas notas registrales es de seis meses desde su obtención.

* Dictamen pericial de las fincas
La sección de crédito estará en permanente contacto con el tasador al objeto de facilitarle toda la documentación que requiera y así pueda emitir su informe sin condicionantes o advertencias; su periodo de caducidad se establece en seis meses.

Para solicitar el dictamen se formalizará por duplicado un documento que firmará el solicitante, una copia se le entregará a este y el original quedará en poder de la sección de crédito para asegurarse el cobro posterior de la valoración.

La Cooperativa de Servicios de Secciones de Crédito designará, de entre todas las inscritas en el Banco de España, a una sociedad de tasación para realizar estas valoraciones.

Al recibir el certificado original de tasación y el informe, la sección de crédito deberá incorporar una copia al expediente del préstamo y otra entregársela al solicitante.

El importe de la peritación sirve de base para determinar el capital a conceder (como referencia será el capital prestado y un año de interés) y la cuantía de la póliza de seguro.

* Riesgos declarados al Banco de España
* Análisis de empresa

Según lo indicado para préstamos en general, se requiere un análisis más profundo debido a los plazos más dilatados en los que se soporta el riesgo.

* Seguro de riesgos

Cuyo beneficiario es la Cooperativa con sección de crédito y que cubre el bien hipotecado por el riesgo de incendio y otros daños.

Análisis de los aspectos jurídicos

Las secciones de crédito verificarán los siguientes aspectos:

* Identidad de la finca
Se confrontarán los aspectos registrales obtenidos directamente del Registro de la Propiedad o bien facilitados por la empresa de servicios contratada para ello, con la diligencia de inscripción del propio Registro que consta en el final de la escritura de propiedad o en anotaciones en el margen de la hoja que recoge la descripción de la finca.

También se comprueba que la descripción que figura en la escritura, así como la ubicación, la superficie y el volumen construido coincide con la información que figura en el dictamen pericial.

* Cargas

Este es un apartado muy importante que requiere de un examen muy riguroso.

Cuando la finca a hipotecar se encuentra libre de cargas, debe de figurar en los términos siguientes: “libre de cargas” o “sin cargas”. En caso contrario, se consultará con Asesoría Jurídica la situación real por si es preciso realizar alguna cancelación previa o plantear cualquier otra actuación que se requiera.

* Título de dominio

La finca debe de figurar inscrita a nombre del solicitante o bien a nombre de la tercera persona que lo ofrece en garantía del préstamo solicitado.

Otras circunstancias a tener en cuenta

Confirmar que está totalmente pagado el precio o ha sido aplazado total o parcialmente, cuando el título de propiedad consiste en la escritura de compraventa. Si fue aplazado, se deberá acreditar la cancelación de la parte pendiente mediante un documento notarial.

En operaciones que requieran previamente la “declaración de obra nueva”, será necesario obtener la licencia municipal de obras y el certificado de finalización de obras.

Análisis de aspectos económicos

La sección de crédito, para establecer la oportunidad de las operaciones, realizarán los siguientes estudios:

* Estudio financiero

El establecimiento del interés estará en función de la finalidad (vivienda, inversión, etc.) y de la garantía (vivienda, local comercial, finca rústica, etc.)

* Valoración de la solvencia

Se deberá evaluar la información disponible del solicitante y de las demás personas implicadas en la operación sobre los riesgos mantenidos tanto en la propia sección como en otras entidades financieras. También se deberá evaluar la capacidad de devolución del solicitante.

* Valoración de las garantías

Se tendrá cuidado en que las valoraciones de los peritos se ajusten lo máximo posible a la realidad, teniendo en cuenta el valor intrínseco y la oferta y demanda del mercado en la localidad.

Si la garantía son pisos, locales y edificios acabados, la cantidad máxima a la que puede acceder el solicitante se determina a partir de la valoración obtenida, el porcentaje de referencia es del 80% como máximo. Si la valoración del perito no concuerda con la declarada por el peticionario, prevalece siempre la de menor cuantía.

Si la garantía es un edificio en construcción, el valor de la garantía varía a medida que se realizan las obras; a su finalización la garantía adquiere un valor que puede considerarse estable a corto plazo. El importe del préstamo viene determinado por la aplicación del porcentaje reglamentario sobre el valor final del inmueble, que corresponde con el valor en venta, los fondos se librarán a favor del prestatario a medida que se presentan las certificaciones de obra.

Si la garantía es una finca rústica, se ha de recurrir a informes técnicos más especialistas. Se ha de diferenciar el valor de la finca del de otros elementos como motores, invernaderos, etc., los cuales no han de computar a efectos de fijar el límite del capital a conceder.

Si se trata de segundas hipotecas, hay que prestar especial cuidado en este aspecto ya que a la deuda pendiente propiamente dicha de la primera hipoteca, se deberá aumentar el importe de gastos y costas en los que inevitablemente se incurrirá, por ello a la hora de establecer el margen de garantía que debe existir entre el capital concedido por la sección de crédito y el valor del bien hipotecado, se han de tener en cuenta estas consideraciones.

Aprobación y formalización

Una vez dispongamos de toda la documentación y esté completamente redactada la propuesta, la aprobación del expediente y su constitución siguen la linea general marcada para cualquier otro préstamo.

La sección de crédito deberá verificar que el notario redacte la escritura de acuerdo con la minuta correspondiente al tipo de operación a constituir. De acuerdo entre las partes, se determinará el notario que otorgará la escritura, al cual se le entregará la documentación necesaria para llevarla a cabo.

El notario comunicará la fecha y hora para dejarlas establecidas de mutuo acuerdo con los otorgantes.

La representación de la Cooperativa con sección de crédito debe de recaer sobre personas con poderes al efecto; estas personas deberán seguir atentamente la lectura de la escritura para cerciorarse de que sus términos concuerdan con la operación aprobada.

Otros aspectos a tener en cuenta

Provisión de fondos

La provisión de fondos corresponde a la suma de todos los gastos ocasionados desde la formalización de la escritura del préstamo hipotecario hasta la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. La provisión se calcula según la peritación de la finca ofrecida en garantía y el importe de la hipoteca.

Desde la notaría/gestoría se remitirá a la sección de crédito el cálculo de la provisión realizada junto con el comprobante que se entregará al cliente como justificación de su desembolso.

Gestión de la inscripción

La Cooperativa designará la empresa encargada de tramitar la liquidación e inscripción de las escrituras. La sección de crédito y al objeto de que los trámites sean realizados con eficacia, debe de tener en cuenta que se dispone de un plazo de 60 días hábiles a contar desde la fecha de anotación de dicha escritura en el Libro Diario del Registro de la Propiedad para realizar la inscripción registral; si esto no es posible, podría resultar perjudicada la operación crediticia. Igualmente, se tendrá en cuenta que el plazo para la presentación de las escrituras a la oficina Liquidadora a los efectos impositivos es de 30 días, transcurridos los cuales se genera una sanción.

Realizada la autoliquidación y la inscripción de las escrituras, la notaría/gestoría a través de la sección de crédito deberá liquidar a los titulares el sobrante de la provisión de fondos, en su caso.

Archivo de las escrituras

El archivo de las escrituras de préstamos hipotecarios corresponde a las secciones de crédito.

Modificaciones de escrituras de préstamos hipotecarios

Las modificaciones que presupongan cambios administrativos, económicos o jurídicos, en las condiciones pactadas en escritura de los préstamos hipotecarios, se formalizan a través de la escritura de modificación correspondiente.
Para analizar el alcance de la modificación solicitada, se ha de considerar en cada caso su aspecto jurídico y económico.

Factores a considerar en el aspecto jurídico

La modificación a efectuar, no ha de presuponer para el futuro del préstamo hipotecario ningún obstáculo ni perjuicio en el caso de una ejecución por vía judicial; especialmente por lo que respecta a la pérdida de rango de la hipoteca al anteponer otras cargas registrales antes de la nuestra. Es recomendable solicitar de la Asesoría Jurídica el oportuno dictamen sobre su viabilidad.

Factores a considerar en el aspecto económico

Se cuidará que la modificación propuesta no afecte negativamente a las condiciones económicas actuales y en particular que no hay disminución de garantías, nunca se ha de aumentar el % de riesgo actual.

Documentación a aportar

El expediente de modificación constará de los siguientes documentos:

Carta del cliente solicitando la operación
Informe del Director apoyando la modificación
Notas registrales actualizadas de las fincas afectadas
Primera copia inscrita de la escritura del préstamo hipotecario

Casos que pueden presentarse

Agrupaciones

Como consecuencia de haberse otorgado una escritura de agrupación, se pide que la finca resultante responda de la carga hipotecaria que gravita sobre las fincas agrupadas.

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

tasación actualizada de las fincas agrupadas
escritura otorgada de la agrupación
notas registrales actualizadas de las fincas afectadas

Como factores a considerar, hay que tener en cuenta si se produce un incremento del riesgo, confirmando que el valor asignado a la finca resultante de la agrupación ha de coincidir con la suma de los que tenían las fincas agrupadas.

División de una finca (escritura de segregación)

Como consecuencia de haberse otorgado una escritura de segregación, se solicita la división de la responsabilidad hipotecaria de acuerdo con las fincas resultantes.

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

tasación actualizada de las fincas resultantes
escritura otorgada de la segregación
nota registral actualizada
cuadro de distribución

Como factores a considerar, hay que tener en cuenta que el % de riesgo que responde cada finca permanece constante, es decir, que la responsabilidad hipotecaria según el cuadro de aportado se ha distribuido proporcionalmente a los valores de tasación.

Se puede solicitar que a la vez que se segrega se libere la responsabilidad de algunas fincas. Como factores a tener en cuenta en estos casos, hay que tener en cuenta que la liberación no comporte un incremento del riesgo actual, si esto llegara a ocurrir, se le debería proponer al cliente la realización de una amortización anticipada para volver a equilibrar esta relación.

También se ha de analizar si la segregación no comporta una disminución del valor comercial o estratégico de las fincas sobre las cuales continúa ejerciéndose la carga hipotecaria.

Modificación del periodo de carencia.

Se solicita ampliar el periodo de carencia del préstamo hipotecario

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

carta-solicitud del promotor en la que se indica el motivo de la petición.
tasación actualizada donde se indica el estado y ritmo de las obras.

Como factores a considerar, hay que analizar los motivos por los que el promotor solicita la carencia por si la causa es un cambio en su situación económica. Con el certificado de tasación tendremos una referencia clara de si el capital entregado hasta la fecha está en concordancia con el estado de la obra.

Modificación del periodo de amortización.

Se trata de ampliar el periodo de amortización pactado en la escritura del préstamo hipotecario.

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

carta solicitud del cliente argumentando su petición.
nota registral actualizada de las fincas afectadas.
tasación actualizada.

Como factores a tener en cuenta, hay que tener en cuenta que esa prórroga no perjudique el buen fin del préstamo hipotecario.

Modificación del tipo de interés.

Se solicita la adecuación del tipo de interés a los vigentes en el mercado

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

carta solicitud del cliente.
nota registral actualizada.
estudio del cliente para determinar si económicamente es rentable.

Actualización de la base de datos

Una vez formalizada la escritura, si la modificación presupone algún cambio administrativo, se procederá a actualizar los datos necesarios en las aplicaciones informáticas que gestionen estas operaciones.

Custodia de la documentación

La sección de crédito archivará dentro del expediente del préstamo hipotecario, toda la documentación de las modificaciones aprobadas.

Seguros

De acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario, es obligatorio en la constitución de un crédito hipotecario que el solicitante tenga contratado un seguro de daños sobre el bien ofrecido en garantía, designando como beneficiario, en caso de siniestro, a la entidad financiera (Cooperativa con sección de crédito).

Resulta muy conveniente garantizar la solvencia personal del titular de la operación crediticia, mediante la contratación de un seguro de daños personales (vida, invalidez) para cubrir la amortización de la deuda pendiente en el caso de muerte o incapacidad del titular. Este seguro, además de incrementar la solvencia y la capacidad del crédito del solicitante, representa una previsión elemental para proteger a su familia ante este tipo de contingencias.