¿ Qué es una Sección de Crédito ?

 La ley de Sociedades Cooperativas de España (Ley 27/1999) en su artículo 5. expone: “ Las cooperativas de cualquier clase excepto las de crédito, podrán tener, si sus Estatutos lo prevén, una sección de crédito, sin personalidad jurídica independiente de la cooperativa de la que forma parte, limitando sus operaciones activas y pasivas a la propia cooperativa y a sus socios, sin perjuicio de poder rentabilizar sus excesos de tesorería a través de entidades financieras El volumen de las operaciones activas de la sección de crédito en ningún caso podrá superar el 50 % de los recursos propios de la cooperativa.”.
 

Tipos de Cooperativas con Sección de Crédito

 Las cooperativas de cualquier clase excepto las de crédito, podrán tener, si sus Estatutos lo prevén, una sección de crédito, sin personalidad jurídica independiente de la cooperativa de la que forma parte, limitando sus operaciones activas y pasivas a la propia cooperativa y a sus socios, sin perjuicio de poder rentabilizar sus excesos de tesorería a través de entidades financieras El volumen de las operaciones activas de la sección de crédito en ningún caso podrá superar el 50 % de los recursos propios de la cooperativa.

·         Cooperativas de trabajo asociado.

·         Cooperativas de consumidores y usuarios.

·         Cooperativas de viviendas.

·         Cooperativas agrarias.

·         Cooperativas de explotación comunitaria de la tierra.

·         Cooperativas de servicios.

·         Cooperativas del mar.

·         Cooperativas de transportistas.

·         Cooperativas de seguros.

·         Cooperativas sanitarias.

·         Cooperativas de enseñanza.

 

Normativa por comunidades - Banco España

Andalucía, Aragón, Baleares, Castilla y León , Castilla la Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Murcia.

Normativa Comunidad Valenciana

En el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana Num 5552 10.07.2007 se encuentra el Decreto 99/2007, de 6 de julio, del Consell, sobre Cooperativas de Sección de Crédito en la Comunidad Valenciana.

Los puntos tratados más importantes son:

. Las cooperativas de cualquier clase (excepto las de crédito) podrán dotarse de una sección de crédito.

. Las responsabilidades del Institut Valencia de Finaces en la concesión y control de las secciones.

. Requisitos para obtener y conservar la autorización, recursos propios no inferiores a 150.000,00 € , buena organización ...

. Nombramientos del director, Libros de actas, obligaciones de información, informe complementario

. Comunicación de errores e irregularidades por parte de los auditores.

. Derogación de anteriores ordenes y decretos.

Operatoria en la Sección de Crédito

 Las Secciones de Crédito son entidades financieras “con todas las de la ley”.  En España su mayor implantación por número lo encontramos en: Cataluña, Comunidad Valenciana,  Andalucía, Extremadura, Castilla-La Mancha y Galicia.

 Los socios de la Cooperativa utilizan los servicios de la Sección de Crédito como auténticos bancos, con la única imposibilidad de enlazar directamente con el sistema bancario español.

 Los productos habituales son: cuentas de ahorro, cuentas corrientes e imposiciones a plazo fijo. Estos pasivos servirán para financiar a los socios y a la propia Cooperativa.

 Los préstamos, generalmente a medio o largo plazo, y los créditos, anuales, ayudan a los socios a conseguir la financiación  necesaria para la explotación de sus fincas.

 Otras secciones de la Cooperativa (tienda de suministro, gasolinera, …) que facturan al socio pueden realizar los cargos  a las cuentas-Sección de los mismos.  De igual modo los abonos (ventas de las cosechas, subvenciones, nóminas) también podrán ser anotados.

 Las ventajas son evidentes para la Cooperativa: cobra intereses por el aplazamiento de los pagos, controla el total del riesgo del socio  y consigue una tesorería más desahogada.  Una última ventaja es la fidelización con nuestro socio-cliente.

 El problema anteriormente mencionado sobre la imposibilidad de acceder al sistema bancario puede ser resuelto, y de hecho lo esta, utilizando el sistema de  “doble cuenta”. La Cooperativa firma un acuerdo de colaboración con un banco o caja. Por cada cuenta en la Sección se apertura una en la otra entidad.

 Sobre las cuentas-banco se logra acceder al sistema bancario (transferencias, pago pensiones, telefonía etc.). Diariamente los saldos de las cuentas-banco son igualados a una cantidad fijada y las diferencias son abonadas o cargadas en la cuenta general de la Sección mantenida en el banco.

 Con todo lo dicho ¿qué operaciones debe contemplar una aplicación para Sección de Crédito? La respuesta es sencilla, prácticamente toda la operatoria de un banco o caja:

 1-) Mantenimiento (aperturas, modificaciones, cancelaciones) y liquidación  libretas ahorro, cuentas corrientes, cuentas créditos, imposiciones, y préstamos.

 2-) Caja o ventanilla que facilite los ingresos y reintegros en metálico y no metálico.

 3- ) Importación de ficheros mediante modelos normalizados. Ejemplos serían el CSB34 (norma 34 del Consejo Superior Bancario), con el CSB19, o el CSB43.

 4-) Generación de ficheros al exterior para   abonar o cargar operaciones a través de otra entidad financiera o gestionar la “doble-cuenta”.

Fecha de operación  y de valor

En nuestra operativa diaria con cualquier entidad financiera, (sección de crédito, banco o caja) existe dos fechas fundamentales que pueden provocarnos más de una desagradable sorpresa. Son las denominadas “fecha de operación” y “fecha de valor”.desagradable sorpresa.

La fecha de operación es el día en la que se efectúa el apunte en la cuenta. Por ejemplo hoy 2 de enero (fecha de operación), hago un ingreso inicial de 600.00 €. La ordenación por la cual la entidad nos presenta los movimientos, en extractos o libretas, es precisamente por fecha de operación.

La fecha de valoración para una cantidad monetaria es la fecha  a partir del cual ese importe afectará al devengo de intereses acreedores o deudores.

Con el ejemplo anterior supongamos que la fecha valoración nos lleva al 04/01/20xx.

El 03/01/ 20xx  yo podría disponer del total pero  ante una hipotética liquidación al final del día ¿cuántos intereses me darían por valoración?  En esta fecha el saldo por valoración es 0 y aplicando saldo valoración  * días * interés da un resultado de 0.

Día        Movimiento     Saldo Contable            Saldo Valoración

                                   0                                 0

02        + 600.00         600.00                        0

03                               600.00                        0

04                               600.00                        600.00

Los límites sobre valoración de cargos y abonos en cuentas activas y pasivas, en cuentas corrientes,  de crédito, y libretas de ahorra los encontrará en la Circular 8/1990 del Banco de España en su anexo IV. 

La regla para la aplicación es sencilla: usted como cliente o empata o pierde. Así una disposición tendrá efecto el mismo día. Mientras la entrega en metálico antes de las 11:00 se valorará el mismo día y posterior  a la hora el siguiente día hábil.

En el anterior párrafo se  ha introducido un nuevo concepto “día hábil”. Son días hábiles aquellos en que la entidad ofrece servicio de caja. Descartamos así los sábados cerrados, domingos y festivos en la plaza.

En un hipotético ingreso de 800.00 € en efectivo a las 12:00 el viernes 03/01/20xx la fecha de valoración será el siguiente día hábil.

Averigüemos el día hábil. El sábado y domingo la entidad permanece cerrada, y el lunes es Reyes (festivo), nada más ni menos será efectivo el 07/01/20xx.

 La cosa puede ser muy seria, supuesto el día 03/01/20xx un descubierto de 700.00 €  (por valoración y operación) tras el ingreso y pasar a un saldo contable acreedor. Durante cuatro días el saldo valoración será deudor y los intereses calculados deudores.

AEB-CSB

Tras las siglas CSB se esconde el desaparecido  “Consejo Superior Bancario” cuyas  funciones fueron  asumidas por la Asociación Española de Banca” www.aebanca.es . 

Entre sus labores se encuentra la normalización de ficheros de intercambio y procesos operativos. Seguidamente se listan las normas y procedimientos bancarios especificados de mayor interés:

 1. Supresión física de cupones y sistema de titulo múltiple y variable.

2. Cheque en cuenta corriente.

3. Codificación de entidades del sistema financiero

4. Transferencia bancaria normalizada

5. Nuevo sistema para el tratamiento de las operaciones financieras en títulos nominativos

6. Recibo normalizado.

7.  Transferencia indirecta normalizada.

8.  Transferencia interior normalizada.

9. Cámaras de compensación bancaria.

10. Normalización de cuentas entre bancos

13. Codificación de oficinas de entidades de crédito y ahorro

14. Cámaras de compensación bancaria

15. Normalización del cheque bancario

16. Normalización de claves para las autentificación de ordenes entre bancos.

17. Libro de firmas autorizadas en microfichas.

19. Adeudos por domiciliaciones en soporte magnético.

21. Relación de plazas acogidas al sistema de presentación y cobro de efectos mediante carta-aviso.

22. Normalización de las cartas remesa/devolución de efectos entre bancos con cuenta centralizada o directa.

26. Normalización del impreso de solicitud de transferencias/cheques

27. Modificación de los formularios de transferencias y cheques.

29 Traspaso entre bancos de títulos depositados no fungibles.

31. Remesa de efectos en soporte magnéticos entre bancos.

32. Remesa de efectos en soportes magnéticos de clientes a bancos.

33. Normalización del cheque de viaje.

34. Ordenes en soporte magnético para emisión de transferencias y cheques por: pagos de nóminas y pensiones y otros.

37. Identificación normalizada de cuentas.

39. Medidas de control y cautelares en la apertura de cuentas corrientes y entrega de talonarios a nuevos clientes.

41. Normalización de modelo de ordenes de valores.

42. Recibo normalizado para pago de letras.

43. Información normalizada de cuenta corriente.

44. Timbrado de recibos metálicos.

45. Intercambio entre entidades de adeudos domiciliados.

46. Sistema informático de compensación.

47. Intercambio de transferencias en soporte magnético.

49. Cuenta de valores.

50. Oren de domiciliación.

51. Normalización de cheques carburante.

52. Sistema mecanizado de compensación: cheques carburantes.

53. Pagaré normalizado.

54. Sistema informático de intercambio de efectos con truncamiento.

55. Compensación de cheques de cuenta corriente.

56. Pagare de cuenta corriente normalizado.

57. Cobros por ventanilla.

58. Créditos comunicados en soporte magnético para su anticipo y gestión de cobro.

59. SWIFT

60. Recaudación de tributos y otros ingresos municipales.

61. Manual de operaciones con emisoras de valores.

62. Normas aplicables a determinadas operaciones y servicios.

63. Procedimiento centralizado de información y ejecución de embargos de dinero en cuentas a la vista abiertas en entidades de depósito por deudas tributarias y otras de derecho público.

64. Códigos de barras en documentos financieros. Sistemas de cobro en autoservicio y ventanilla.

Proceso de la concesión de préstamos Hipotecarios
 

Introducción

Entre las operaciones de activo que realiza la Cooperativa con sección de crédito figuran los préstamos hipotecarios, en los cuales el crédito se garantiza habitualmente por una hipoteca sobre bienes inmuebles.

La hipoteca es un derecho real de garantía que afecta a determinados bienes y afianza el cumplimiento de un crédito, con la concesión al titular del derecho a realizar el valor de los bienes, sea cual sea el poseedor, por los procedimientos legales establecidos, en incumplimiento del deudor. La hipoteca es una obligación subsidiaria que sustituye hasta que se liquida completamente la obligación principal ; es decir, los pagos parciales no liberan la afección del bien.

Los contratos de préstamo hipotecario se formalizan en escritura pública autorizada por notario, debiendo estar inscritos en el Registro de la Propiedad en el caso de inmuebles.

El Consejo Rector, con el visto bueno de la cooperativa de Servicios de Secciones de Crédito, debe de determinar el tanto por ciento (%) sobre la valoración de las garantías se puede dar como importe máximo del préstamo. Este importe será del 70% y hasta el 80%, en los casos de gran vinculación (nómina domiciliada, cosecha en otras secciones, etc.).

Respecto a la tipología de los índices de referencia señalar lo siguiente:

Tipo fijo

Siempre se paga la misma cantidad durante la vida del préstamo, en las cuotas de los sucesivos vencimientos se liquidan capital e intereses.

Tipo variable (con pago variable)

La operación se inicia a un tipo de interés fijo durante un periodo de tiempo determinado y varia en función de unos índices de referencia a partir de esa fecha, más un margen determinado. Las revisiones se realizan normalmente cada año.

Tipo mixto

El tipo de interés es fijo durante un largo periodo de tiempo, normalmente cuatro o cinco años y después es variable. Sí que se conoce con certeza la duración de la operación.

Tipo variable (con pago fijo)

Conocemos la cantidad a pagar en cada recibo, pero no conocemos la duración de la operación. La duración dependerá de la evolución de los tipos de interés, es decir, el índice de referencia pactado.

Los índices de referencia para préstamos a interés variable, recomendados por el Banco de España, son los siguientes: (http://www.bde.es/infoest/a1801.pdf)

Tipo medio de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades financieras (IRPH entidades).
Tipo medio de préstamos hipotecarios de bancos (IRPH bancos).
Tipo medio de préstamos hipotecarios de Cajas de Ahorro (IRPH cajas).
Indice publicado pon la Confederación de Cajas de Ahorros (CECA).
Rendimiento interno de la deuda pública del Estado de dos a seis años.
Tipo medio de los depósitos interbancarios a un año (EURIBOR a un año).



Admisión de solicitudes


Los préstamos hipotecarios, debido a su destino, suelen ser de cantidades muy elevadas y para largos plazos, por lo que debemos ser capaces de adaptarnos en los pagos a realizar y en el plazo de la operación a la capacidad de generar recursos de nuestros clientes.

Antes de entregar los impresos de solicitud a los interesados, se deberá realizar un planteamiento estimativo previo, tanto para determinar si la modalidad es viable, como para no fundamentar falsas expectativas.

Los solicitantes de un préstamo hipotecario serán personas que consten como titulares de las fincas en el Registro de la Propiedad, o personas debidamente autorizadas por ellos. Cuando la finalidad hipotecaria sea financiar la compra a terceros, las solicitudes de préstamo han de ser formuladas y suscritas por los futuros compradores, ya que la titularidad de la escritura de hipoteca a otorgar irá a su nombre.

Cuando la propiedad figura inscrita a favor de más de un propietario, el préstamo deberá estar solicitado y formalizado conjuntamente por todos ellos o por uno con el previo consentimiento por escrito del resto.

A la hora de vender el producto, debemos saber transmitir al cliente el coste total de la operación y las condiciones globales que se están firmando, ya que muchas veces el cliente se fija únicamente en el tipo de interés de partida y no tiene en cuenta el resto.

En este tipo de operaciones, tienen mucha importancia las comisiones, las revisiones de tipo de interés y la obligatoriedad de contratar otros productos en la entidad (seguros de vida, domiciliaciones de nómina, planes de pensiones, etc.), lo cual hace encarecer la operación de forma significativa y por tanto debe ser un argumento fundamental que la sección de crédito debe de explotar porque, en general, tienen mejores condiciones que la competencia.

Los préstamos hipotecarios siguen un procedimiento concreto regulado por ley, que en resumen es el siguiente:

Es necesario entregar al cliente las condiciones financieras en el documento de solicitud.
Una vez se empieza a tramitar la operación, se incurren en unos gastos necesarios para estudiar la operación y que consecuentemente irán a cargo del solicitante en el caso de que la operación se formalice, se trata de la tasación del bien y de información registral.
En caso de aprobación, se entregará una oferta vinculante y cuyas condiciones la sección de crédito está obligada a mantener durante diez días.
La escritura estará en la notaría tres días antes de su firma por si el cliente quiere revisarla.
La escritura debe de inscribirse en el Registro Mercantil para tener validez.



Documentación a presentar por los solicitantes



El interesado deberá suscribir la solicitud de operación y aportará los siguientes documentos:

para: Personas físicas

N.I.F
Justificante de ingresos (nómina, liquidación de cosecha, etc.)
Declaración de la renta y del patrimonio del último ejercicio
Informe de gerencia y última liquidación cosecha


para: Personas jurídicas

N.I.F.
Balance y cuenta de explotación de los últimos tres años
Cuentas anuales del último ejercicio
Primera copia inscrita de la escritura de constitución
Primera copia inscrita de apoderamiento y nombramiento de cargos
Impuesto sobre sociedades del último ejercicio
Ultima declaración anual de operaciones, retenciones de IRPF e IVA
Tres últimas liquidaciones mensuales a la Seguridad Social
Informe de gerencia y última liquidación cosecha.


Documentación a obtener por la Sección de Crédito.


La Sección de crédito, como oficina gestora, se encargará de obtener:

* Datos de la finca en el Registro de la Propiedad

Sirve para conocer la titularidad registral de la finca, así como su descripción y cargas. Este documento se obtendrá del Registro de la Propiedad donde figure inscrita la finca y no podrá suplirse por certificaciones catastrales. La validez de estas notas registrales es de un mes desde su obtención.

* Datos del Registro Mercantil

Cuando intervienen sociedades mercantiles en la operación , habrá de solicitarse la correspondiente nota del Registro Mercantil con el fin de verificar la vigencia de la inscripción, el objeto social y los poderes de los representantes. La validez de estas notas registrales es de seis meses desde su obtención.

* Dictamen pericial de las fincas

La sección de crédito estará en permanente contacto con el tasador al objeto de facilitarle toda la documentación que requiera y así pueda emitir su informe sin condicionantes o advertencias; su periodo de caducidad se establece en seis meses.

Para solicitar el dictamen se formalizará por duplicado un documento que firmará el solicitante, una copia se le entregará a este y el original quedará en poder de la sección de crédito para asegurarse el cobro posterior de la valoración.

La Cooperativa de Servicios de Secciones de Crédito designará, de entre todas las inscritas en el Banco de España, a una sociedad de tasación para realizar estas valoraciones.

Al recibir el certificado original de tasación y el informe, la sección de crédito deberá incorporar una copia al expediente del préstamo y otra entregársela al solicitante.

El importe de la peritación sirve de base para determinar el capital a conceder (como referencia será el capital prestado y un año de interés) y la cuantía de la póliza de seguro.

* Riesgos declarados al Banco de España

* Análisis de empresa

Según lo indicado para préstamos en general, se requiere un análisis más profundo debido a los plazos más dilatados en los que se soporta el riesgo.

* Seguro de riesgos

Cuyo beneficiario es la Cooperativa con sección de crédito y que cubre el bien hipotecado por el riesgo de incendio y otros daños.

Análisis de los aspectos jurídicos


Las secciones de crédito verificarán los siguientes aspectos:

* Identidad de la finca

Se confrontarán los aspectos registrales obtenidos directamente del Registro de la Propiedad o bien facilitados por la empresa de servicios contratada para ello, con la diligencia de inscripción del propio Registro que consta en el final de la escritura de propiedad o en anotaciones en el margen de la hoja que recoge la descripción de la finca.

También se comprueba que la descripción que figura en la escritura, así como la ubicación, la superficie y el volumen construido coincide con la información que figura en el dictamen pericial.

* Cargas

Este es un apartado muy importante que requiere de un examen muy riguroso.

Cuando la finca a hipotecar se encuentra libre de cargas, debe de figurar en los términos siguientes: "libre de cargas" o "sin cargas". En caso contrario, se consultará con Asesoría Jurídica la situación real por si es preciso realizar alguna cancelación previa o plantear cualquier otra actuación que se requiera.

* Título de dominio

La finca debe de figurar inscrita a nombre del solicitante o bien a nombre de la tercera persona que lo ofrece en garantía del préstamo solicitado.

Otras circunstancias a tener en cuenta

Confirmar que está totalmente pagado el precio o ha sido aplazado total o parcialmente, cuando el título de propiedad consiste en la escritura de compraventa. Si fue aplazado, se deberá acreditar la cancelación de la parte pendiente mediante un documento notarial.

En operaciones que requieran previamente la "declaración de obra nueva", será necesario obtener la licencia municipal de obras y el certificado de finalización de obras.

Análisis de aspectos económicos.


La sección de crédito, para establecer la oportunidad de las operaciones, realizarán los siguientes estudios:

* Estudio financiero

El establecimiento del interés estará en función de la finalidad (vivienda, inversión, etc.) y de la garantía (vivienda, local comercial, finca rústica, etc.)

* Valoración de la solvencia

Se deberá evaluar la información disponible del solicitante y de las demás personas implicadas en la operación sobre los riesgos mantenidos tanto en la propia sección como en otras entidades financieras. También se deberá evaluar la capacidad de devolución del solicitante.

* Valoración de las garantías

Se tendrá cuidado en que las valoraciones de los peritos se ajusten lo máximo posible a la realidad, teniendo en cuenta el valor intrínseco y la oferta y demanda del mercado en la localidad.

Si la garantía son pisos, locales y edificios acabados, la cantidad máxima a la que puede acceder el solicitante se determina a partir de la valoración obtenida, el porcentaje de referencia es del 80% como máximo. Si la valoración del perito no concuerda con la declarada por el peticionario, prevalece siempre la de menor cuantía.

Si la garantía es un edificio en construcción, el valor de la garantía varía a medida que se realizan las obras; a su finalización la garantía adquiere un valor que puede considerarse estable a corto plazo. El importe del préstamo viene determinado por la aplicación del porcentaje reglamentario sobre el valor final del inmueble, que corresponde con el valor en venta, los fondos se librarán a favor del prestatario a medida que se presentan las certificaciones de obra.

Si la garantía es una finca rústica, se ha de recurrir a informes técnicos más especialistas. Se ha de diferenciar el valor de la finca del de otros elementos como motores, invernaderos, etc., los cuales no han de computar a efectos de fijar el límite del capital a conceder.

Si se trata de segundas hipotecas, hay que prestar especial cuidado en este aspecto ya que a la deuda pendiente propiamente dicha de la primera hipoteca, se deberá aumentar el importe de gastos y costas en los que inevitablemente se incurrirá, por ello a la hora de establecer el margen de garantía que debe existir entre el capital concedido por la sección de crédito y el valor del bien hipotecado, se han de tener en cuenta estas consideraciones.

Aprobación y formalización.


Una vez dispongamos de toda la documentación y esté completamente redactada la propuesta, la aprobación del expediente y su constitución siguen la linea general marcada para cualquier otro préstamo.

La sección de crédito deberá verificar que el notario redacte la escritura de acuerdo con la minuta correspondiente al tipo de operación a constituir. De acuerdo entre las partes, se determinará el notario que otorgará la escritura, al cual se le entregará la documentación necesaria para llevarla a cabo.

El notario comunicará la fecha y hora para dejarlas establecidas de mutuo acuerdo con los otorgantes.

La representación de la Cooperativa con sección de crédito debe de recaer sobre personas con poderes al efecto; estas personas deberán seguir atentamente la lectura de la escritura para cerciorarse de que sus términos concuerdan con la operación aprobada.


Otros aspectos a tener en cuenta


Provisión de fondos

La provisión de fondos corresponde a la suma de todos los gastos ocasionados desde la formalización de la escritura del préstamo hipotecario hasta la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. La provisión se calcula según la peritación de la finca ofrecida en garantía y el importe de la hipoteca.

Desde la notaría/gestoría se remitirá a la sección de crédito el cálculo de la provisión realizada junto con el comprobante que se entregará al cliente como justificación de su desembolso.

Gestión de la inscripción

La Coop designará la empresa encargada de tramitar la liquidación e inscripción de las escrituras. La sección de crédito y al objeto de que los trámites sean realizados con eficacia, debe de tener en cuenta que se dispone de un plazo de 60 días hábiles a contar desde la fecha de anotación de dicha escritura en el Libro Diario del Registro de la Propiedad para realizar la inscripción registral; si esto no es posible, podría resultar perjudicada la operación crediticia. Igualmente, se tendrá en cuenta que el plazo para la presentación de las escrituras a la oficina Liquidadora a los efectos impositivos es de 30 días, transcurridos los cuales se genera una sanción.

Realizada la autoliquidación y la inscripción de las escrituras, la notaría/gestoría a través de la sección de crédito deberá liquidar a los titulares el sobrante de la provisión de fondos, en su caso.

Archivo de las escrituras

El archivo de las escrituras de préstamos hipotecarios corresponde a las secciones de crédito



Modificaciones de escrituras de préstamos hipotecarios


Las modificaciones que presupongan cambios administrativos, económicos o jurídicos, en las condiciones pactadas en escritura de los préstamos hipotecarios, se formalizan a través de la escritura de modificación correspondiente.

Para analizar el alcance de la modificación solicitada, se ha de considerar en cada caso su aspecto jurídico y económico.



Factores a considerar en el aspecto jurídico

La modificación a efectuar, no ha de presuponer para el futuro del préstamo hipotecario ningún obstáculo ni perjuicio en el caso de una ejecución por vía judicial; especialmente por lo que respecta a la pérdida de rango de la hipoteca al anteponer otras cargas registrales antes de la nuestra. Es recomendable solicitar de la Asesoría Jurídica el oportuno dictamen sobre su viabilidad.



Factores a considerar en el aspecto económico

Se cuidará que la modificación propuesta no afecte negativamente a las condiciones económicas actuales y en particular que no hay disminución de garantías, nunca se ha de aumentar el % de riesgo actual.

Documentación a aportar

El expediente de modificación constará de los siguientes documentos:

Carta del cliente solicitando la operación
Informe del Director apoyando la modificación
Notas registrales actualizadas de las fincas afectadas
Primera copia inscrita de la escritura del préstamo hipotecario

Casos que pueden presentarse

Agrupaciones

Como consecuencia de haberse otorgado una escritura de agrupación, se pide que la finca resultante responda de la carga hipotecaria que gravita sobre las fincas agrupadas.

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

tasación actualizada de las fincas agrupadas
escritura otorgada de la agrupación
notas registrales actualizadas de las fincas afectadas

Como factores a considerar, hay que tener en cuenta si se produce un incremento del riesgo, confirmando que el valor asignado a la finca resultante de la agrupación ha de coincidir con la suma de los que tenían las fincas agrupadas.

División de una finca (escritura de segregación)

Como consecuencia de haberse otorgado una escritura de segregación, se solicita la división de la responsabilidad hipotecaria de acuerdo con las fincas resultantes.

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

tasación actualizada de las fincas resultantes
escritura otorgada de la segregación
nota registral actualizada
cuadro de distribución

Como factores a considerar, hay que tener en cuenta que el % de riesgo que responde cada finca permanece constante, es decir, que la responsabilidad hipotecaria según el cuadro de aportado se ha distribuido proporcionalmente a los valores de tasación.

Se puede solicitar que a la vez que se segrega se libere la responsabilidad de algunas fincas.

Como factores a tener en cuenta en estos casos, hay que tener en cuenta que la liberación no comporte un incremento del riesgo actual, si esto llegara a ocurrir, se le debería proponer al cliente la realización de una amortización anticipada para volver a equilibrar esta relación.

También se ha de analizar si la segregación no comporta una disminución del valor comercial o estratégico de las fincas sobre las cuales continúa ejerciéndose la carga hipotecaria.

Modificación del periodo de carencia.

Se solicita ampliar el periodo de carencia del préstamo hipotecario

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

carta-solicitud del promotor en la que se indica el motivo de la petición.
tasación actualizada donde se indica el estado y ritmo de las obras.

Como factores a considerar, hay que analizar los motivos por los que el promotor solicita la carencia por si la causa es un cambio en su situación económica. Con el certificado de tasación tendremos una referencia clara de si el capital entregado hasta la fecha está en concordancia con el estado de la obra.

Modificación del periodo de amortización.

Se trata de ampliar el periodo de amortización pactado en la escritura del préstamo hipotecario.

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

carta solicitud del cliente argumentando su petición.
nota registral actualizada de las fincas afectadas.
tasación actualizada.

Como factores a tener en cuenta, hay que tener en cuenta que esa prórroga no perjudique el buen fin del préstamo hipotecario.

Modificación del tipo de interés.

Se solicita la adecuación del tipo de interés a los vigentes en el mercado

Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:

carta solicitud del cliente.
nota registral actualizada.
estudio del cliente para determinar si económicamente es rentable.

Actualización de la base de datos

Una vez formalizada la escritura, si la modificación presupone algún cambio administrativo, se procederá a actualizar los datos necesarios en las aplicaciones informáticas que gestionen estas operaciones.

Custodia de la documentación

La sección de crédito archivará dentro del expediente del préstamo hipotecario, toda la documentación de las modificaciones aprobadas.



Seguros


De acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario, es obligatorio en la constitución de un crédito hipotecario que el solicitante tenga contratado un seguro de daños sobre el bien ofrecido en garantía, designando como beneficiario, en caso de siniestro, a la entidad financiera (Cooperativa con sección de crédito).

Resulta muy conveniente garantizar la solvencia personal del titular de la operación crediticia, mediante la contratación de un seguro de daños personales (vida, invalidez) para cubrir la amortización de la deuda pendiente en el caso de muerte o incapacidad del titular. Este seguro, además de incrementar la solvencia y la capacidad del crédito del solicitante, representa una previsión elemental para proteger a su familia ante este tipo de contingencias.

 
Proceso de la concesión de créditos

Introducción

La Cuenta de Crédito es un contrato de carácter mercantil, en virtud del cual se concede un límite de disponibilidad de crédito, en función de la garantía y según unas condiciones determinadas. La característica diferencial de esta forma de crédito es la facultad que se concede al cliente de efectuar los reintegros e ingresos que considere oportunos, siempre que no sobrepase el límite estipulado.

 Se conceden particularmente a las pequeñas y medianas empresas y a los profesionales, para que dispongan de un fondo de maniobra para financiar necesidades de tesorería.

 Es un producto que puede traer complicaciones en su devolución, ya que al no exigirse ningún pago de forma periódica después puede representar un desembolso excesivo para el deudor; por eso es muy importante la determinación correcta del límite y el seguimiento permanente que se ha de hacer sobre la evolución del socio deudor para evitar que se convierta en una financiación permanente.

 Titulares

 Pueden ser titulares de una cuenta de crédito todas las personas con capacidad para obligarse, tanto físicas como jurídicas, pero siempre deberán ser obligatoriamente los mismos que los de la cuenta corriente vinculada.

 Durante la vigencia de la cuenta de crédito la sección de crédito ha de controlar que se cumplen las dos condiciones siguientes:

 todos los titulares de la cuenta corriente han de ser titulares de la cuenta de crédito

 todas las firmas reconocidas para operar con la cuenta corriente tendrán poderes suficientes para operar con la cuenta de crédito, es decir, poder específico para tomar dinero a crédito.

 Garantías

 Se aceptan las mismas que la Cooperativa con sección de crédito establece para los préstamos. En los casos de solvencia personal del mismo solicitante o de los avalistas es conveniente formalizar una póliza de vida. En otros tipos de garantía y según las condiciones de la operación, se puede aconsejar así mismo suscribir una de estas pólizas.

 Plazo

 Es el tiempo de vigencia de la operación. Se recomienda que el periodo de vigencia sea como máximo de 1 o 2 años. 

Comisiones 

La comisión a aplicar se establece en función de la línea de crédito a constituir.

 Están previstas comisiones de apertura, de estudio, de disponibilidad, de máximo excedido y de gestión de reclamaciones de impagados.  

Para efectuar cualquier modificación de las comisiones, el Director de la sección de crédito ha de solicitarlo al nivel jerárquico adecuado. La modificación tendrá efectos desde el primer día del periodo dentro del cual se efectúa el cambio

 Intereses

 Los intereses son los fijados en la solicitud/aprobación, en función del plazo y de la línea de crédito establecida.

 El Director de la sección de crédito solicitará la modificación de intereses al nivel jerárquico adecuado, la cual tendrá efecto sobre todo el periodo en el que se hace el cambio.

 Glosario de términos

 Capital concedido: Importe máximo hasta el cual podrá disponer el cliente en la cuenta corriente vinculada, según las condiciones pactadas en el contrato, antes de cualquier amortización

 Límite de capital actual :Importe máximo del crédito hasta el cual podrá disponer el cliente en un momento dado. Puede ser modificado en función de los aumentos y disminuciones acordadas.

 Saldo de capital dispuesto: Importe de capital que se ha dispuesto en un momento dado de la vida de la cuenta de crédito.

 Saldo de capital no dispuesto: Diferencia entre el Límite de Capital actual y el Saldo dispuesto en cualquier momento de la vida de la cuenta de crédito.

 Saldo de capital excedido:  Se origina por un cargo incondicional consecuencia de intereses, comisiones, etc., por un importe superior al disponible.

 Plan de amortización: Disminuciones periódicas, pactadas en contrato, del límite de capital actual.

 Liquidaciones: Proceso por el cual se debitan los intereses y comisiones devengados según las condiciones pactadas; se efectuará de acuerdo con la periodicidad indicada en el contrato y en la fecha señalada.

 Liquidaciones de intereses de saldo pasivo: Intereses por saldos acreedores, se liquidarán periódicamente al tipo establecido. 

Liquidaciones de intereses de saldo activo: Intereses para el crédito utilizado hasta el Límite de Capital actual; se liquidará según el tipo de interés pactado en el contrato aplicado sobre los saldos de capital dispuesto. 

Liquidaciones de intereses de excedido: La base de cálculo será el excedido provocado sobre el límite de la cuenta.

 Comisión de apertura: Se aplica sobre el capital concedido, al tipo pactado en el contrato y se cobra en el momento de la constitución. 

Comisión de estudio: Se aplica sobre el capital concedido, al tipo pactado en el contrato y se cobra en el momento de la constitución.

 Comisión de disponibilidad: Se cobra periódicamente dentro del proceso de liquidación; se aplica sobre el saldo medio no dispuesto al tipo pactado en el contrato.

 TASA EFECTIVA (TAE): Es el coste que el cliente soporta en la operación formalizada, considerándola a la vez un instrumento que permite al cliente comparar de forma homogénea diferentes posibilidades de préstamos o créditos al objeto de decidir sobre diversas alternativas.

 Esta tasa debe de constar en los recibos de cada una de las liquidaciones practicadas.

 Solicitud y aprobación

  Para el trámite de la solicitud son válidas todas las consideraciones generales establecidas en el apartado de los préstamos.

 Particularmente hay que señalar lo siguiente:

 * Negociaciones de la cuenta de crédito

 Se negocian con el cliente los siguientes aspectos: el Límite de capital, la duración, el tipo de interés y las demás condiciones de la cuenta de crédito.

 * Impresos de solicitud y documentación a aportar

 Los impresos a formalizar y la documentación que el solicitante ha de aportar son los mismos que los establecidos para las operaciones de préstamo.

 El interesado deberá suscribir la solicitud de operación y aportará los siguientes documentos:

 para: Personas físicas

  D.N.I / N.I.F

 Justificante de ingresos (nómina, liquidaciones de cosecha, etc.)

 Declaración de la renta y del patrimonio del último ejercicio

 Informe de gerencia y última liquidación cosecha  

para: Personas jurídicas 

 D.N.I / N.I.F.

 Balance y cuenta de explotación de los últimos tres años

 Cuentas anuales del último ejercicio

 Primera copia inscrita de la escritura de constitución 

 Primera copia inscrita de apoderamiento y nombramiento de cargos

 Impuesto sobre sociedades del último ejercicio

 Ultima declaración anual de operaciones, retenciones de IRPF e IVA

 Tres últimas liquidaciones mensuales a la Seguridad Social

 Informe de gestión y última liquidación cosecha.

 * Informe del Director de la sección de crédito

 Todos los documentos aportados deben de recoger la máxima información sobre el solicitante, los avalistas, las garantías y las condiciones de la cuenta de crédito solicitada

 El Director de la sección de crédito redactará un informe de la operación en base al conocimiento del cliente, la conveniencia de atender la operación propuesta y cualquier otra circunstancia que justifique a dé soporte a su resolución.

 * Aprobación

 Las solicitudes de las cuentas de crédito se aprobarán de acuerdo con la delegación de funciones establecida. El trámite administrativo para resolver una solicitud es el mismo que en las operaciones de préstamo.

 Constitución y operativa

 Es necesario formalizar la Póliza de cuenta de crédito.

 Si en el momento de la constitución de la cuenta de crédito, el saldo de la cuenta corriente vinculada está en descubierto, se considerará como primera disposición de la cuenta de crédito.

 * Gastos de constitución

 En términos generales, en la apertura de una cuenta de crédito se cobra una comisión de apertura y una comisión de estudio sobre el límite concedido.

 Además en:

 garantía no hipotecaria: ha de intervenir el Fedatario público.

 garantía hipotecaria: se debe de tener en cuenta la oportuna provisión de fondos para liquidar los honorarios del notario y del registrador de la propiedad además de los posibles impuestos.

 * Retenciones cautelares

 Se procede igual que en los préstamos, con la particularidad de que si tiene en garantía un depósito de ahorro debe de ser disminuido en función de las amortizaciones realizadas.

 * Archivo de documentos

 Se procederá según lo indicado para préstamos

 * Operativa

 El cliente opera únicamente sobre la cuenta corriente, en la cual se acepta que los cargos provoquen un saldo deudor de importe igual o inferior al límite disponible de la cuenta de crédito. No se permiten operaciones con fecha de valor anteriores a 90 días de la operación.

 El cliente recibe los extractos de la cuenta donde se reflejan todas las operaciones y las liquidaciones correspondientes.

 Liquidaciones de intereses

 Liquidaciones

 El proceso de liquidación, que se realiza de forma automática, tiene por objeto facturar y cobrar las cantidades devengadas por la Sección de crédito referentes a la cuenta de crédito y al excedido.

 * Intereses

 Se aplican según el tipo de interés establecido en el contrato sobre el capital dispuesto. El cobro se realizará siempre por vencido, calculados en base al año comercial de 365 días y aplicando el siguiente criterio:

 - en los reintegros, se aplica valoración del mismo día

 - en los ingresos en efectivo, si se hacen antes de las 11 h. se aplica valoración del mismo día; si se hacen a partir de las 11 h. se aplica valoración del día siguiente.

 Los números se calculan multiplicando el saldo final del día por los días que se mantiene este saldo.

 * Comisión de disponibilidad

 Se cobra el tipo de comisión establecido sobre el saldo medio no dispuesto, con las mismas condiciones de periodicidad que para los intereses.

 * Intereses de excedido

Los intereses del excedido se cargan juntamente con la liquidación de la cuenta de crédito.

* Comisión por apunte

Se imputa una cantidad fija calculada sobre todos los apuntes o a partir de un mínimo de ellos que esteran exentos.

Cargo de la liquidación

El importe de la liquidación se cargará el primer día hábil siguiente al vencimiento de la liquidación, mediante un cargo que puede provocar un excedido si fuera el caso.

Tipo de liquidación

Las liquidaciones de cuentas de crédito se realizarán por periodos naturales.

Los periodos de liquidación podrán ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales; siempre existirá una fracción de liquidación hasta el último día del periodo natural pactado, fracción que puede existir también en la cancelación en el caso que el vencimiento no coincida con la finalización de un periodo de liquidación natural.

Modificaciones

  Hay que distinguir entre las modificaciones que precisan de la cumplimentación de un contrato de modificación debidamente intervenido por Fedatario Público y aquellas que no lo precisan. Con independencia de que la formalización se efectúe en contrato o no, deberá hacerse una solicitud que deberá ser aprobada, formalizada y constituida de acuerdo con la normativa de préstamos.

 Si es necesario realizar un cambio en el contrato que no se pueda efectuar a través de la transacción de modificaciones, se deberá proceder a cancelar y constituir una nueva cuenta de crédito.

  Modificaciones que requieren la formalización en contrato e intervención ante Fedatario Público

 Son las siguientes:

 Aumentos del límite actual

 Vencimiento

 Periodicidad de las liquidaciones

 Garantía

Modificaciones que no requieren la formalización en contrato

Cuando el titular solicite la modificación de alguna de las condiciones que a continuación se indican y siempre que no sean más perjudiciales respecto a las condiciones contratadas inicialmente, no se requerirá la formalización en contrato y simplemente deberá recogerse en el expediente la solicitud formulada.

Son las siguientes:

 Disminuciones del límite actual

 Las disminuciones pactada se realizan de forma automática según la fecha establecida en el contrato. Tienen por finalidad la disminución paulatina del límite actual de capital de acuerdo con el plan de amortización pactado en la constitución, en caso contrario se entiende que al vencimiento se debe de devolver la totalidad del capital dispuesto.

Estas modificaciones se han de comunicar al cliente mediante la oportuna carta de aviso.

En las disminuciones no pactadas, el cliente lo debe de solicitar por escrito. No se aceptarán disminuciones extraordinarias en el límite de la cuenta si esto supone quedarse en excedido.

 Tipo de interés

Si se desea reducir exclusivamente el tipo de interés contratado, la actualización deberá ser aprobada por el nivel jerárquico adecuado.

 Comisiones

Si se desea reducir exclusivamente el tipo de comisión contratado, la actualización deberá ser aprobada por el nivel jerárquico adecuado.

 Cancelación.

 Cancelación ordinaria

 Una cuenta de crédito se considera cancelada al vencimiento de la última amortización, si existe saldo suficiente para la última liquidación. En cualquier caso, el límite dispuesto se quedará a cero.

 Si se pretende pactar una renovación, obligatoriamente se ha de disminuir el límite un 10% respecto del anterior. Si se tratara de una renovación con aumento del límite, se deberían aportar nuevas garantías.

 Cancelación anticipada

 Cuando el cliente solicita una cancelación anticipada se ha de tener en cuenta lo siguiente:

 * el cliente lo solicita por escrito o nos firmará el recibo con la última liquidación y devolución del saldo dispuesto.

 * se realiza una simulación de la cancelación anticipada para obtener una liquidación provisional y así poder confirmar la existencia de saldo suficiente en la cuenta corriente vinculada.

 * el día convenido se practicará la liquidación definitiva y se cargará en el saldo acreedor disponible.

 Liberación de garantías

 Si la garantía es hipotecaria, el cliente ha de solicitar el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca; si la garantía es de valores o de un depósito de ahorro, se ha de proceder al levantamiento de la retención que les afecta y se dará de baja de la base de datos de garantías pignoradas.

 Otras consideraciones

 Excedidos

 La cuenta de crédito podrá tener un excedido por los siguientes motivos:

  Por un cargo de la liquidación de intereses y comisiones si su importe supera el saldo disponible

 Por una disminución automática del límite si el nuevo límite es inferior al dispuesto

 Por un cargo normal que supere el disponible. En este caso se requerirá la conformidad previa por parte del Director de la sección de crédito y por una cuantía máxima del 5% del límite establecido.

  Tratamiento de la morosidad

 Son válidas todas las consideraciones que se indican en el apartado de préstamos.

 Cancelación por fallidos

 Una vez ejercidas todas las acciones legales, etc., encaminadas a la recuperación de la deuda, si han resultado infructuosas se deberá presentar una propuesta al Consejo Rector para que declara este saldo como fallido

Residencia española, extranjera

Residente: Persona que esta en España al menos 180 días de un año. Se indica en Personas con indicador de residente a "S".

No Residente: Persona que no Esta en España al menos 180 días en un año.

Documento identificación TITULARES

Residente NIF Español , NIE Extranjero

No Residente NIF Español, NIE PASAPORTE


Cuenta Residente: Los cotitulares son TODOS residentes. Los autorizados pueden ser residentes y no residentes. Las cuentas se declaran en el modelo 196.

Cuenta No Residente: Los cotitulares son TODOS no residentes. Los autorizados pueden ser residentes y no residentes. Las cuentas se declaran en el modelo 296. No se práctica retención.
 

Liquidación y cancelación de plazos fijos

Supuesta apertura de Plazo Fijo, con liquidación trimestral y duración anual con penalización por cancelación del 1% y un retribución del 4%.

La fórmula para el cálculo de los intereses retribuidos :



Ri = P.i.t/36500

Donde :

Ri = Importe de intereses devengados.

P = Principal de la Imposición. (1.000.000 ptas.).

I = Tipo de interés nominal. (4 % ).

T = días del periodo. (trimestre = 92días).

Liquidación del primer trimestre.

Ri= 1.000.000*4*92/36.500 = 10.054

Retenciones practicadas.

Ri * ircm (18%) = 10.054 * 0,18 = 1.809.

Cancelación:

Hay que tener en cuenta que debe liquidar por los días que quedan por liquidar.

Si la liquidación se hizo el 19/12/2000 (dos liquidaciones) y cancelamos el día 20/12/2000.

Tendremos por liquidación

Ri = 1(días)*4(interés)*1.000.000 / 36.500 = 110

Las retenciones practicadas será el 18 % de Ri, 110 * 0,18 = 20.

Y por cancelación.

Rc = 182(días)*1(% cancelación anticipada)*1.000.000(importe)/ 36.500 = 4986

En los contratos de plazos fijos aparece la cláusula " Si la Sección de Crédito accediese a la cancelación anticipada de estos depósito, una vez liquidados los intereses pactados hasta la fecha de dicha cancelación anticipada, se deducirá del principal del depósito un 1% anual por el periodo que medie entre la fecha de cancelación y el vencimiento del depósito, sin que esta deducción pueda exceder de los intereses devengados desde el inicio de la operación".

 Liquidación y cuadro de amortización de préstamos