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Modificaciones de escrituras de préstamos hipotecarios
Las modificaciones que presupongan cambios administrativos, económicos o jurídicos, en las condiciones pactadas en escritura de los préstamos hipotecarios, se formalizan a través de la escritura de modificación correspondiente.
Para analizar el alcance de la modificación solicitada, se ha de considerar en cada caso su aspecto jurídico y económico.
Factores a considerar en el aspecto jurídico
La modificación a efectuar, no ha de presuponer para el futuro del préstamo hipotecario ningún obstáculo ni perjuicio en el caso de una ejecución por vía judicial; especialmente por lo que respecta a la pérdida de rango de la hipoteca al anteponer otras cargas registrales antes de la nuestra. Es recomendable solicitar de la Asesoría Jurídica el oportuno dictamen sobre su viabilidad.
Factores a considerar en el aspecto económico
Se cuidará que la modificación propuesta no afecte negativamente a las condiciones económicas actuales y en particular que no hay disminución de garantías, nunca se ha de aumentar el % de riesgo actual.
Documentación a aportar
El expediente de modificación constará de los siguientes documentos:
Carta del cliente solicitando la operación
Informe del Director apoyando la modificación
Notas registrales actualizadas de las fincas afectadas
Primera copia inscrita de la escritura del préstamo hipotecario
Casos que pueden presentarse
Agrupaciones
Como consecuencia de haberse otorgado una escritura de agrupación, se pide que la finca resultante responda de la carga hipotecaria que gravita sobre las fincas agrupadas.
Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:
tasación actualizada de las fincas agrupadas
escritura otorgada de la agrupación
notas registrales actualizadas de las fincas afectadas
Como factores a considerar, hay que tener en cuenta si se produce un incremento del riesgo, confirmando que el valor asignado a la finca resultante de la agrupación ha de coincidir con la suma de los que tenían las fincas agrupadas.
División de una finca (escritura de segregación)
Como consecuencia de haberse otorgado una escritura de segregación, se solicita la división de la responsabilidad hipotecaria de acuerdo con las fincas resultantes.
Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:
tasación actualizada de las fincas resultantes
escritura otorgada de la segregación
nota registral actualizada
cuadro de distribución
Como factores a considerar, hay que tener en cuenta que el % de riesgo que responde cada finca permanece constante, es decir, que la responsabilidad hipotecaria según el cuadro de aportado se ha distribuido proporcionalmente a los valores de tasación.
Se puede solicitar que a la vez que se segrega se libere la responsabilidad de algunas fincas. Como factores a tener en cuenta en estos casos, hay que tener en cuenta que la liberación no comporte un incremento del riesgo actual, si esto llegara a ocurrir, se le debería proponer al cliente la realización de una amortización anticipada para volver a equilibrar esta relación.
También se ha de analizar si la segregación no comporta una disminución del valor comercial o estratégico de las fincas sobre las cuales continúa ejerciéndose la carga hipotecaria.
Modificación del periodo de carencia.
Se solicita ampliar el periodo de carencia del préstamo hipotecario
Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:
carta-solicitud del promotor en la que se indica el motivo de la petición.
tasación actualizada donde se indica el estado y ritmo de las obras.
Como factores a considerar, hay que analizar los motivos por los que el promotor solicita la carencia por si la causa es un cambio en su situación económica. Con el certificado de tasación tendremos una referencia clara de si el capital entregado hasta la fecha está en concordancia con el estado de la obra.
Modificación del periodo de amortización.
Se trata de ampliar el periodo de amortización pactado en la escritura del préstamo hipotecario.
Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:
carta solicitud del cliente argumentando su petición.
nota registral actualizada de las fincas afectadas.
tasación actualizada.
Como factores a tener en cuenta, hay que tener en cuenta que esa prórroga no perjudique el buen fin del préstamo hipotecario.
Modificación del tipo de interés.
Se solicita la adecuación del tipo de interés a los vigentes en el mercado
Además de la documentación indicada anteriormente, es imprescindible aportar:
carta solicitud del cliente.
nota registral actualizada.
estudio del cliente para determinar si económicamente es rentable.
Actualización de la base de datos
Una vez formalizada la escritura, si la modificación presupone algún cambio administrativo, se procederá a actualizar los datos necesarios en las aplicaciones informáticas que gestionen estas operaciones.
Custodia de la documentación
La sección de crédito archivará dentro del expediente del préstamo hipotecario, toda la documentación de las modificaciones aprobadas.
Seguros
De acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario, es obligatorio en la constitución de un crédito hipotecario que el solicitante tenga contratado un seguro de daños sobre el bien ofrecido en garantía, designando como beneficiario, en caso de siniestro, a la entidad financiera (Cooperativa con sección de crédito).
Resulta muy conveniente garantizar la solvencia personal del titular de la operación crediticia, mediante la contratación de un seguro de daños personales (vida, invalidez) para cubrir la amortización de la deuda pendiente en el caso de muerte o incapacidad del titular. Este seguro, además de incrementar la solvencia y la capacidad del crédito del solicitante, representa una previsión elemental para proteger a su familia ante este tipo de contingencias.
